西部科技互聯網格局顯現：成都多元均衡發展，重慶、西安聚焦科技制造

中國西部的產業結構不斷迭代升，新興產業正在重塑辦公樓市場的發展動能，并帶動城市格局的變化。

近日，仲量聯行發布《2021年華西甲辦公樓企業客戶Top50報告：科技互聯網的軍時代》（下稱《報告》）。一個突出的現象是，在成都、重慶、西安三市，科技互聯網企業的發展與城市新中心的發展正產生更緊密的聯系，而二者的相互影響正是通過商務樓宇內發生的。

仲量聯行中國區商業地產部總監張靜如指出，在城市層面，科技龍頭企業開啟戰略性擴張，突破傳統科技中心城市，催生了對包括成都、重慶、西安在內更多城市的辦公需求。而城市新興區域的辦公空間，必將圍繞產業結構優勢布局，進而加速形成城市的多中心格局，持續改善營商、創業環境。

由此出發，我們不妨以商務樓宇為切口，觀察成都、重慶、西安三市科技互聯網的發展特色，并管窺在其推動下，三座西部城市如何實現城市格局重塑，并走向多中心發展之路。

科技互聯網助推城市邁向“多中心時代”

成都、重慶常住人口均已超2000萬規模，而西安加咸陽也達到1691萬。應對城市病“聚集不經濟”的問題，“多中心”成為不少城市“供給側改革”的共同方向。

從商務樓宇的角度觀察，“多中心”趨向明顯出現在成渝西三市。《報告》顯示，過去十年間，西部三城產業辦公版圖均“裂解”出新的中心，如成都的天府新區、空港新城、簡州新城，重慶的兩江新區、西部科學城，以及西安的高鐵新城、灃東和灃西板塊。據其預測，這一趨勢將進一步向城市外圍區域延伸。

西部科技互聯網格局顯現：成都多元均衡發展，重慶、西安聚焦科技制造

更深入的分析顯示，恰是三市科技互聯網產業的發展，加速了這一局面的形成。

同樣來自《報告》的數據，從西部三市總體來看，互聯網企業選址甲辦公樓占比高達41%。其分析稱，這一現象尚難在一線城市出現，原因在于，西部較低的土地、建裝和人力成本優勢，都是對成本敏感的科技互聯網公司的吸引力，再加上大面積的可選空間，都是新興區域的競爭優勢所在。

一個典型的例子是，在《報告》對西部三市甲寫字樓中企業承租面積排名中，進入50名的科技互聯網企業數量達13家，其中，字節跳動以甲寫字樓超11萬平方米的總承租面積位列榜單位。

新中心恰是科技互聯網企業的主要“聚集地”和“承載區”。

基于成都高新區、重慶兩江新區照母山板塊以及西安高新區三個區域的情況，《報告》統計了三市科技互聯網公司承租面積在高新區內的占比。其中，在線教育、游戲、企業信息系統與科技制造四個細分域，其承租面積超過50%均位于高新區內，特別是游戲域，占比甚至高達近70%。

值得注意的是，高新區恰是三個城市新中心的所在地。比如，成都此提出，交子公園金融商務區將打造為第二個都市商圈，與傳統春鹽商圈形成商業“雙中心”的格局。換言之，科技互聯網產業不僅成為城市經濟發展的新動力，也為城市新版圖的形成提供了重要支撐。

這一趨勢還將延續。以年上半年為例，西部三市甲寫字樓中科技互聯網行業新租占比高達27.6%，在新租需求行業占比中穩居第一。《報告》分析，科技互聯網行業對西部三城的辦公樓市場的影響力逐年增加，尤其是“后疫情”時代，行業的高速發展，還將助力其成為辦公樓市場大的增量需求來源。

成都、重慶、西安三市呈現明顯差異化

科技互聯網行業呈現發展速度快、涉及域多元兩大特征，與其他行業相比，不僅多元性程度更高，變化也更為迅速。也由此，盡管西部三城科技互聯網占比均超過了1/3，但呈現出了不同的發展方式和優勢域。

根據《報告》統計，在其定義的5種科技互聯網細分域中，成都發展更為均衡，而重慶和西安兩市則有明顯的偏重。在此基礎上，成都在企業信息系統域更有優勢，重慶更偏向新媒體域，而西安則在科技制造域表現突出。

這與仲量聯行華西區研究部總監朱建輝調查結果類似——縱觀甲寫字樓的科技互聯網企業承租方，成都集中在游戲、軟件外包、后臺研發中心和區塊鏈域。而對于單項優勢突出的西安和重慶，者“硬科技”研發企業較多，后者則有大量與工業制造相關的人工智能、物聯網企業。

反應具體的項目上，美團在成都建立了一個6,800平方米的新呼叫中心，字節跳動控股的重慶日頭條科技有限公司于5月注冊成立，而騰訊在西安浐灞生態區布局110萬平方米的雙創小鎮。

為何會出現這樣的差異？

《報告》指出，成都互聯網產業的發展源自其三產基因和大量科技人才。特別是第三產業的多樣化基礎，讓成都甲辦公樓中的科技互聯網企業不僅從總量上達到另外兩個城市的總和，且細分域呈多元發展的良性態勢。多元、均衡的租戶組合也會有效優化互聯網域中辦公樓的系統性風險問題。

重慶、西安作為傳統制造業基地，通訊、電子等科技制造業租賃需求持續活躍。以西安市場為例，截止目甲存量中科技制造業占比達23.5%，僅次于近幾年快速擴張的在線教育行業。而重慶市場，由于兩江新區的產業辦公樓強有力的區位、硬件以及政策補貼優勢，大地分流了商業樓宇的相關需求。

此種差異亦將進一步影響城市下一步發展走向。

根據《報告》對科技互聯網公司選址要求的分析，特別是對于剛度過初創期、走向穩定期的科技互聯網企業來說，其對城市不同區域的傾向性因所在域而有明顯的差異。

比如，服務于C端的生活服務企業在選址上更愿意靠近終線下消費市場，新媒體、在線教育類企業選址上主要以勞動力聚集為導向，而游戲行業、特別是不著重考慮營銷端職能的游戲行業，選址將在地理上盡可能靠近大廠。而不同的聚集傾向下，三座城市的新中心發展亦或將呈現出不同的形態。(文中除標注圖片外，其他圖片均出自報告）

西部科技互聯網格局顯現：成都多元均衡發展，重慶、西安聚焦科技制造

每日經濟新聞

每經記者：楊棄非 每經實習記者：劉雅玲 每經編輯：楊歡